La compraventa de viviendas cerrará 2022 con un aumento cercano al 13% y se prevé que el ajuste llegue en 2023. ¿Pero cómo es el mercado inmobiliario en este 2022 y cuáles son las previsiones y claves para 2023 en España?
Pese a la incertidumbre económica actual, marcada por un contexto inflacionista, la subida progresiva de los tipos de interés y la falta de stock de vivienda, el tercer trimestre del año mostró un claro dinamismo en cuanto a la compraventa de vivienda. Esta es una de las principales conclusiones del III Solvia Market View 2022, del que se desprende que 2022 cerrará con un volumen de transacciones cercano a las 640.000 operaciones, una cifra que superaría en algo más del 13% a la de 2021 (564.569). De cara a 2023, la tendencia cambiaría y una primera estimación podría ajustarse en torno a las 580.000 compraventas al finalizar el año. Unos niveles, no obstante, que seguirán siendo superiores a las cifras previas a la pandemia.
Tal y como recoge el informe realizado por Solvia, correspondiente al periodo comprendido entre los meses de julio, agosto y septiembre, el número de transacciones en este trimestre se ha incrementado un 8,9% interanual y un 2,4% trimestral. Por tipología de vivienda, es la obra nueva, con un aumento del 2,6% trimestral, la que ha acelerado el nivel de operaciones frente a la segunda mano, con un incremento del 2,4%, similar a la media nacional. En términos interanuales, la obra nueva se ha ajustado un 2,8%, fruto de la disminución de la oferta de esta tipología frente a hace un año, y la usada ha aumentado un 11,7%.
Dinamismo en el tercer trimestre
Para Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia, “estas cifras reflejan el dinamismo que ha mantenido el sector en este tercer trimestre, en el que muchos compradores han anticipado su decisión de adquirir una vivienda para evitar nuevas subidas en los tipos de interés. Aunque esperamos un cambio de tendencia en 2023, la actividad inmobiliaria seguirá siendo un importante motor para la economía, con niveles de actividad superiores o similares a los alcanzados en los años previos a la pandemia”.
En este análisis de la realidad del mercado inmobiliario en España en 2022 y de las claves para 2023 hay que tener presente que, a nivel provincial, la variación es muy heterogénea. Respecto al mismo periodo de 2021, todas las provincias han visto incrementos en el número de operaciones. Alicante, Baleares, Málaga, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife registraron los mayores aumentos, comprendidos entre un 32,8% y un 41,6%. Sin embargo, frente al segundo trimestre de 2022, han sido 21 las regiones que vieron descensos en el número de operaciones. Soria ha registrado la mayor tasa negativa, con un 20,9%, seguida de Albacete y La Rioja, provincias en las que las compraventas también cayeron a doble dígito. Zamora tuvo la mayor subida, con un 38%, seguida de Almería con un 24%.
Los visados de obra nueva muestran una tendencia al alza en el tercer trimestre
El tercer trimestre de 2022 cerró con 25.747 viviendas visadas, una cifra un 8,2% inferior a la del mismo periodo de 2021, pero con un aumento del 7,1% frente a los tres meses anteriores.
A nivel regional, Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia, Sevilla y Alicante copan el 55% de los visados que se han otorgado en estos tres meses a nivel nacional, siendo las zonas con mayor agilidad a la hora de conceder licencias. Entre ellas, Madrid y Barcelona concentran alrededor del 31% de las licencias de construcción.
“Para el resto del año, los visados podrían acercarse a la cifra de los 100.000 si se mantiene la tendencia actual. La razón es que las grandes ciudades siguen generando gran interés en esta tipología de vivienda y la demanda todavía es muy sólida. Sin embargo, hay diferentes desafíos por superar para que la oferta de vivienda crezca y se adecúe al interés que despierta: el alza de los tipos de interés, el precio de los materiales, la complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción o la falta de mano de obra cualificada para acometer estas iniciativas”, apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms.
La vivienda usada deja de impulsar el aumento de los precios
Según el III Solvia Market View 2022, los precios han comenzado a dar claras señales de desaceleración. Aunque el aumento del valor de la vivienda en el tercer trimestre es todavía perceptible a nivel interanual (6,2%), la evolución trimestral fue de tan solo un 0,1%, frente al aumento del 2,4% registrado en los tres meses anteriores. En este caso, la nueva edición del análisis de la firma de servicios inmobiliarios mantiene su estimación de un incremento de precios para final de año de entre el 3% y el 5% interanual, que seguirá durante 2023 con repuntes de no más del 1,5% o el 2,5%.
Atendiendo a la tipología de inmueble, la vivienda nueva (2.091 €/m2) ha registrado un aumento del 1,7% trimestral, y la usada (1.931 €/m²) un descenso del 0,3%, dejando de impulsar las alzas de precios como venía haciendo en los trimestres anteriores.
Por regiones, las provincias de Guipúzcoa, Baleares y Madrid lideran los precios, superando todas ellas los 3.000 €/m2durante el tercer trimestre, y únicamente tres localizaciones registran precios inferiores a los 700 €/m2: Ciudad Real, Cuenca y Teruel.
A pesar de que los precios apenas han variado a nivel nacional, las tasas de evolución trimestrales en algunas provincias sugieren que sigue habiendo recorrido. Los mayores incrementos de precio respecto al trimestre anterior los han protagonizado las provincias de Álava (19,4%) y Las Palmas (13,7%). Por otro lado, son Teruel (-22,7%) y Lérida (-12,6%) las que registran un mayor descuento respecto a los meses anteriores.
Las rentas del alquiler se estabilizan y la oferta sigue limitada ante la incertidumbre regulatoria
El precio del alquiler se ha situado en los 11,3€/m2 al mes en el tercer trimestre del año, lo que supone un aumento del 6,4% respecto al mismo periodo del año pasado y tan solo un 0,1% frente al trimestre previo. Esto demuestra que la demanda se mantiene fuerte en las grandes ciudades, mientras la oferta se ve limitada tras el tope máximo del 2% en la subida de los alquileres hasta final de 2022. De hecho, el stock de inmuebles en alquiler ha pasado a representar el 8% de la oferta residencial en España, cuando el trimestre anterior era el 10%.
De cara al cierre del año, el impacto de una inflación persistentemente elevada y unas condiciones de financiación más duras para los compradores puede conllevar una mayor demanda de alquiler, que a su vez lidiará con la falta de oferta disponible, lo que puede tensionar los precios.
Por provincias, el valor de los arrendamientos difiere en cada una de las regiones españolas. Barcelona (15,9 €/mes/m2) y Madrid (15,3 €/mes/m2) es donde más se paga, seguidas por Guipúzcoa (14,5 €/mes/m2). Por su parte, las zonas con las rentas más reducidas son Zamora y Jaén, ambas con 5,2 €/mes/m2.
En comparación con el trimestre anterior, las mayores tasas de crecimiento en el precio del alquiler tuvieron lugar en las provincias de Gerona y Alicante y Lérida, donde las cifras de evolución han sido del 13,4%, 7,5% y 6,3%, respectivamente. Los mayores descensos se produjeron en Huelva, Pontevedra y Toledo, con caídas respectivas del 11,2%, 7,1% y 6,1%.
La realidad del mercado inmobiliario en España en 2022 y 8 claves que marcarán el mercado inmobiliario en 2023
Tras vivir cifras récord en las compraventas durante los meses de recuperación económica, la incertidumbre provocada por la elevada inflación y la guerra en Ucrania han rebajado las buenas expectativas que se generaron entre los profesionales del mercado inmobiliario durante el 2021 y hasta el otoño del 2022.
En este sentido, a cierre del año 2022 del mercado inmobiliario en España, cabe preguntarse cuáles serán los factores que marcarán la actualidad del mercado inmobiliario en el 2023 y en un contexto especialmente marcado por la inflación y la incertidumbre económica. Así, UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda, señala 8 tendencias que sucederán en el inmobiliario en 2023:
Los tipos de interés no pasarán la barrera del 3%
Desde UCI apuntan que la evolución del Euribor empezará a ajustarse una vez que toque la barrera del 3%, siempre y cuando la inflación se mantenga controlada. Además, los tipos de interés a largo plazo podrían abaratarse, aunque no a los niveles que hemos conocido en los últimos años.
“Lo hemos visto en el mercado americano, que suele ir con seis meses de anticipación, y todo apunta que la inflación también comenzará a moderarse en la eurozona, y especialmente en España, a lo largo de 2023”, señala José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Y añade: “No parece que los tipos puedan seguir subiendo porque se enfriaría la economía y habría riesgo de entrar en recesión.”
Fin de la supremacía de los tipos fijos
La subida de los tipos de interés ha sido generalizada para todos los plazos. No solo se ha visto en el incremento del Euribor, que es la principal referencia para las hipotecas variables, sino que también han subido en la misma proporción las hipotecas a tipo fijo. Esta situación hace que estos productos, que habían sido predominantes en los últimos años, hayan perdido parte de su atractivo.
Ajustes de precios en determinadas zonas
La contracción de la demanda hará que las zonas en las que la oferta inmobiliaria sea considerable vean una ligera bajada del precio de la vivienda. Este no será el caso en las zonas en las que sigue existiendo una fuerte demanda, no solo por parte de los adquirentes de vivienda, sino también por parte de inversores o compradores internacionales.
“En cualquier caso, debemos recordar que en España se produjo un ajuste muy importante de precios entre 2008 y 2014, y que en la gran mayoría de las zonas aún no se ha recuperado el nivel alcanzado en el pico de 2007, por lo que descartamos caídas significativas en ningún mercado. Y, en todo caso, en los mercados más tensionados seguiremos viendo incrementos moderados de precios”, señala el subdirector general de UCI.
Menos demanda y más tiempo para la decisión de compra
La incertidumbre económica hace que muchos compradores tomen la decisión de aplazar la compra de un nuevo inmueble, por lo que es probable que la demanda de vivienda se ajuste a lo largo del año 2023. El número de potenciales compradores se reduce y los que compran tardan más en decidirse, por lo que se espera que el número de transacciones de vivienda, que alcanzó cifras récord en los meses de recuperación tras la pandemia, experimente ciertos ajustes durante el próximo año acercándose más a las cifras de 2019, que cerró con 501.085 transacciones.
Hegemonía de la segunda mano
Ante la escasez de stock de obra nueva, cuyos visados cayeron un 0,9% interanual en el mes de septiembre, se acentúa el gap entre las compraventas de segunda mano y de nueva construcción, una diferencia que, según las previsiones de UCI, se hará más notable de manera paulatina durante 2023. “El volumen de construcción de obra nueva seguirá moderado porque el nivel de precios alcanzados debido al fuerte incremento de costes, tanto de materiales, energía y mano de obra, hacen que esta tipología de vivienda quede fuera del alcance de la mayoría de los compradores”, apunta Fernández.
La rehabilitación de vivienda, motor de crecimiento
El parque inmobiliario de vivienda en España es uno de los más antiguos de Europa, con una edad media que ronda entre los 40 y 50 años. Ante esta situación, la rehabilitación de vivienda será uno de los mercados más dinámicos, tanto por volumen de operaciones, como de generación de empleo, y en gran medida gracias al incentivo de los Fondos Next Generation EU. “Aunque quedaría como asignatura pendiente un trabajo de sensibilización y concienciación a la sociedad sobre las bondades de la rehabilitación y la mejora de eficiencia energética del parque inmobiliario”, señalan desde UCI.
Precios de alquileres al alza
La escasez de oferta en alquiler hará que los precios sigan tensionados en 2023, una problemática que podría resolverse con incentivos fiscales que promuevan la salida al mercado de nueva vivienda en alquiler y rentas más asequibles.
Dificultad en el acceso a la vivienda en propiedad por parte de los jóvenes
La situación económica afecta especialmente a los jóvenes que, desde hace años, han visto reducida su capacidad para comprar una vivienda en propiedad. No en vano, un informe del Banco de España advierte que, en 2011, un 70% de los menores de 35 años tenía piso en propiedad, mientras que en la actualidad la cifra se ha reducido hasta el 30%. “Conseguir una mayor estabilidad laboral entre los menores de 35 años y, al igual que en los alquileres, el apoyo de la Administración será clave para revertir esta situación”.
Ante estas perspectivas José Manuel Fernández señala que: “el mercado inmobiliario español es muy fuerte y tiene mucha inercia, a pesar de los elementos que juegan en contra de su dinamismo, por lo que es complicado que cambie significativamente a lo largo de 2023 si se mantienen los niveles de empleo y España sigue creciendo por encima de la zona euro”.
Además, en UCI también creen que hay motivos para ser optimistas ante el futuro a corto-medio plazo. “Si a lo largo del año desaparecieran los problemas exógenos al propio sector, como la guerra o la inflación, el mercado inmobiliario seguramente volvería a recuperar el ritmo que hemos visto desde la recuperación postpandemia, en el que se han batido récords, tanto en operaciones de compraventa como en constitución de hipotecas”.
Una vez que conoces cómo es el mercado inmobiliario en España en 2022 y algunas claves para 2023, también te puede interesar: ¿Quieres evitar errores a la hora de comprar o vender tu vivienda? Entonces te interesan estos consejos.
Imagen: Pixabay
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